Proměna právních komplikací v rekordní prodej
Jak jsem prodal byt 3+kk v rezidenci Kejřův Park za rekordních 13,65 milionu – i přesto, že mezi prodávajícími panoval manželský spor ohledně nemovitosti a kupujícím byl právník, který chtěl, aby byla všechna rizika přesně vyřešena.
Výzva za prodejem
Paní Veronika potřebovala prodat svůj byt, aby mohla koupit nový dům pro sebe a své děti. Její manžel však začal prodej blokovat tím, že si nárokoval práva na majetek, který byl výlučně jejím majetkem, financující banka požadovala rychlé řešení se souhlasem neochotného manžela a kupující – právník – měl přísné podmínky týkající se bezpečnosti transakce. Nakonec jsme získali o 30 % více, než slibovala konkurence.
- Manžel zablokoval prodej tím, že si nárokoval práva na majetek, který mu nepatřil.
- Banka požadovala rychlé řešení s plným souhlasem manželů.
- Kupující, právník, požadoval přísné bezrizikové podmínky.
Navzdory tomu se byt prodal o 30 % dráž, než slibovali konkurenti.
Realizovaná cena
13,65 milionu Kč
(+30 % oproti původnímu odhadu 10,5 milionu Kč ze strany konkurence)
Čas výprodeje
4 měsíce (navzdory právním komplikacím)
Hlavní výzvy
Právní rizika
výlučné vlastnictví a nároky manžela/manželky na základě manželství a rodinné domácnosti
Časový tlak
(nutnost financovat novou budovu ve lhůtě stanovené prodávajícím)
dočasné ubytování
Potřeba vyřešit dočasné ubytování pro kupujícího nebo prodávajícího
Důvěra kupujícího: 5 seriózních nabídek díky transparentní komunikaci
Proč to byl „nepořádek“
Manželský spor
Ačkoli byt vlastnil pouze jeden z manželů, prodávající potřebovala souhlas svého manžela, který prostřednictvím svého právního zástupce začal vznášet nároky na majetek své ženy, který byl jejím výlučným majetkem, a začal blokovat jednání.
Přísné bankovní požadavky
Financující banka trvala na souhlasu manžela na předepsaném formuláři, s jehož zněním manželův právník nesouhlasil.
Finanční časovaná bomba
Prodávající potřeboval peníze z prodeje do 4 měsíců, aby nepřišel o rezervační zálohu ve výši několika milionů na novou budovu.
Kupující jako právník
Vyjednala každý detail – od dokumentace až po rizika společného majetku.
Stěhování
Prodávající potřebovala byt po prodeji ještě dalších 5 měsíců využívat a nemohla si dovolit platit nájem, ale zároveň potřebovala mít k dispozici výnos z prodeje.
Moje řešení
3 kroky, které přilákaly 37 zájemců
Mediace místo konfliktu
- S pomocí specialistů na rodinné právo (vzhledem ke složité rodinné situaci) a právo nemovitostí (vzhledem ke složitým právním nárokům) jsem pomohl najít bezpečnou cestu k dohodě a prodeji.
- Pomohl jsem najít schůdné řešení pro rozdílná očekávání všech 7 stran (prodávající a její rodina, kupující a její zástupce, banka, manžel a jeho právník).
- Komunikoval jsem s rodinou prodávajícího o každém kroku, abych udržel motivaci a důvěru.
- Zůstal jsem prostředníkem, který zabránil eskalaci dialogu mezi prodávajícím a kupujícím, a našli jsme společnou cestu a vzájemnou důvěru.
Výsledek: Manžel souhlasil s prodejem výměnou za záruku, že manželství skončí bez dluhů. Zúžené manželské jmění bylo podepsáno před notářem.
- Předložil jsem bance důkazy o vyřešení sporů, což bylo klíčové pro schválení úvěru.
- Podepsali jsme předběžnou kupní smlouvu, která umožňovala přechodné období k vyřešení těchto otázek.
Finanční „most“ pro prodávajícího
Zajištěním včasné platby od kupujícího a zajištěním dočasného ubytování jsme prodávajícímu poskytli finanční stabilitu a jistotu potřebnou k dalšímu postupu.
- Přesvědčil jsem kupujícího, aby souhlasil s uvolněním celé částky ještě před převodem zakoupené nemovitosti – peníze byly použity na financování nové budovy.
- Nabídl jsem prodávajícímu pomoc s hledáním dočasného náhradního bydlení.
Prezentace, která ohromila i právníka
- Profesionální video Zachytilo čistý, stylově zařízený byt (i když byl stále obývaný).
- Reklama s příběhem Zdůraznění důležitých prodejních argumentů a výhod místní mikrolokality oproti konkurenci.
- Personifikace reklamy pro cílovou skupinu ukázala důvody, proč je tato rezidence lepší než nové projekty.
- Jasná komunikace přidané hodnoty (klidný soukromý komplex, park a bezpečnost, čistota a stabilita do budoucna, zeleň)
Transparentní dokumenty = důvěra
Při prvním setkání jsem kupujícímu předložil všechny důležité informace a dokumenty, včetně „Prohlášení vlastníka“, PENB, předběžných plateb a předpisů o spotřebě, půdorysů atd.
Porovnání cen/m²
Data from the land registry showed that even older apartments in Kejřův Park have a higher value thanks to the stable neighborhood.
Bonus
Nabídl jsem kupujícím řešení, jak změnit dispozice bytu z 3+kk na 4+kk (což oslovilo rodiny s dětmi).
Konečné výsledky
Cena o 3,15 milionu vyšší než původní odhad (díky dražbě mezi dvěma finálními zájemci z pěti vážných zájemců).
Vyřešené právní riziko
Kupující, právník problematického manžela a banka nakonec souhlasili s podmínkami. Pomohl jsem najít směr a orientovat se ve složitém právním prostředí, abychom dospěli k řešení přijatelnému pro všechny strany.
- Veronika
Vybral jsem si správného agenta, moc děkuji! Jan. Mohu vás pozvat na závěrečnou prohlídku mého nového domu jako oslavu?
Byla jsem nesmírně potěšena, když jsem při podpisu kupní smlouvy zaslechla tato slova od kupující, která byla sama právničkou pracující pro renomovanou realitní kancelář:
Mr. Holický
za odvedenou práci si zasloužíte odměnu ve výši minimálně 10 % z prodejní ceny bytu.
Potřebujete prodat nemovitost, která je právně nebo časově náročná?
Napište mi pár vět o vaší situaci
do 24 hodin vám zašlu konkrétní pokyny, jak jej co nejlépe využít.
Hlavní překážky
+3,15 milionu CZK
O tolik byla cena vyšší než původní odhad.
4 měsíce
Prodáno i přes právní komplikace (průměr v dané oblasti: 6–8 měsíců).
Zatím 0 sporů po prodeji
Všechna právní rizika byla řešena předem.
Proč by ostatní makléři vzdali
Právní spory + časový tlak = většina makléřů by prodávajícím doporučila, aby nejprve vyřešili svou rodinnou situaci a poté se k prodeji vrátili. Já jsem to vnímal jako výzvu.
Mapa mikrolokací
Zvýraznění parku, klidových zón a stavebních omezení v dané oblasti.
právní řešení
cílená prezentace
zprostředkování
