Nepožadujete po nájemcích úroky z jejich jistoty? Riskujete.
Pokud jde o povinnost pronajímatele vrátit na konci nájmu vybranou jistotu nájemci včetně úroků, je třeba říci, že pokud omylem použijeme v nájemní smlouvě oblíbenou formulaci, že jistota bude nájemci vrácena na konci nájmu a nebude úročena, nebo bude úročena 0,1 %, riskujeme, že takové ujednání bude naším nájemcem napadeno jako neplatné.
Takový mazaný nájemce si například po 5 letech nájmu rozmyslí a bude od nás požadovat úroky kolem 7 % a nám nezbude než je zaplatit. Kolik je 7 % z tak běžné jistoty kolem 40 000 Kč?
7 % je 2 800 Kč ročně, takže po 5 letech byste mohli nájemci vrátit 56 102 Kč s úročením, což je o 16 102 Kč více, než jste od něj na začátku nájmu vybrali.
Proč je tomu tak a lze se tomu vyhnout?
Je to proto, že jistota složená pronajímateli je ze zákona považována za půjčku. Pronajímatel může s jistotou nakládat dle svého uvážení a použít ji jako majetek a investovat ji, kam chce. Za tuto benevolenci však musí platit úroky. Pokud si však v „půjčce“ (nájemní smlouvě) výši úroku výslovně nedohodnete, pak platí následující ustanovení:
§ 1802 „Je-li úrok splatný a jeho výše není sjednána, dlužník platí úrok ve výši stanovené zákonem. Není-li úrok takto určen, platí dlužník obvyklý úrok požadovaný za půjčky poskytované bankami v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“
Jelikož žádný předpis výši úroku z jistoty nereguluje, použije se aktuální úroková sazba z úvěrů poskytovaných bankami. To může být například zmíněných 7 %, ale i více – například nezajištěné spotřebitelské úvěry mohou mít 15 %, hypotéky v roce 2023 okolo 6 % atd.
Jak se proti tomu bránit?
Máme možnost sjednat výši úroku přímo ve smlouvě, aby později, například po 5 letech, nemohl nájemce přijít a požadovat zmíněných 7 %. Je tu však háček.
Ale pozor, ujednání o úroku ve smlouvě má jeden háček:
Obecně doporučuji sjednat úrok z jistoty alespoň 1 %, což je podle mého názoru nejnižší obhajitelná sazba. Pokud je sjednaný úrok nižší nebo nulový, vystavuje se vlastník budoucímu riziku, že pokud se s nájemcem dostane do sporu (častěji Češi než cizinci), může tento člověk prohlásit takové ujednání ve smlouvě za neplatné, viz ustanovení § 2235 odst. 1 občanského zákoníku, které moudře uvádí, že se k ujednáním v nájemní smlouvě, jež by omezovala práva nájemce, nepřihlíží.
A následně může takový nájemce požadovat u soudu, aby mu jistota byla vrácena s úroky odpovídajícími zákonné sazbě, tj. „obvyklý úrok požadovaný za půjčky poskytované bankami v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“. Viz výše. Jsme tedy zpět na začátku.
§ 2235
(1) Pokud nájemní smlouva ukládá pronajímateli povinnost přenechat nájemci byt nebo dům, který je předmětem nájmu, k uspokojení bytové potřeby nájemce a případně členů jeho domácnosti, nepřihlíží se k ujednáním, která by omezovala práva nájemce podle tohoto pododdílu.
Výše úroku tedy může být dohodnuta ve smlouvě, ale musí být na rozumné minimální úrovni, jinak by šlo o omezení práv nájemce, což občanský zákoník neumožňuje. K takovému ujednání by se pak nepřihlíželo.
Řešením je: výslovně sjednat úrokovou sazbu ve smlouvě, ale musí být rozumná, tedy ne 0,1 nebo 0,01 %, jak je běžnou praxí. Doporučuji minimálně 1 %.
Proč 1 %?
Podle mého názoru by odůvodněný úrok mohl odpovídat úrokovým sazbám na běžných či spořicích účtech. Odůvodněním je logická úvaha, že právě tam obvykle vlastník jistotu uloží a ta se tedy bude zhodnocovat tímto běžným úrokem.
Podle jiné logiky, a bližší výkladu zákona, se výše úroku srovnává s úrokovou sazbou z úvěrů poskytovaných bankou. Výše úroku v bance vždy závisí na několika faktorech – na délce úvěru a na bonitě žadatele. Pokud vezmeme v úvahu, že běžný nájem trvá v jednotkách let, můžeme tuto paralelu opřít o krátkodobé úvěry a srovnat například s úrokem u dluhopisů či hypoték s krátkou fixací. Konečnou odpověď však poskytne až judikatura. Až někdo někde s někým spor dovede k soudu, výsledek nám ukáže, jak bude tato otázka posuzována do budoucna.
A ještě na závěr jedna informace – jistota se už nenazývá kauce, občanský zákoník takové slovo nezná. Dnes se kauce nazývá „jistota“. Pozor, jistota není jistina – to si lidé často pletou. Jistina je nesplacená čistá částka úvěru, ke které se připočítávají úroky a poplatky. Jistota je to, co se dříve nazývalo „kauce“.
Mějte se hezky.
PROČ SE MNOU SPOLUPRACOVAT PŘI PRONÁJMECH?
Kromě znalosti, kde a jak hledat ty nejlepší nájemce, také znám mnohé z typicky opomíjených úskalí této problematiky. Máte potíže s pronájmem? Vím, kde bude problém. Problém nemusí být vždy v ceně. Ozvěte se.
Bc. Jan Holický, MBA.
NEMÁTE ČAS STARAT SE O HLEDÁNÍ VHODNÝCH NÁJEMCŮ?
Kromě znalosti, kde a jak hledat ty nejlepší nájemce, také znám mnohé z typicky opomíjených úskalí této problematiky.
Chcete někoho, kdo v nájmu vydrží dlouhou dobu, s kým nebudete muset řešit provozní problémy, kdo bude platit včas a pravidelně, nebude byt ani jeho vybavení poškozovat, bude mít pojištění odpovědnosti za škodu, bude mít slušnou komunikaci a bude dodržovat základní pravidla společenského soužití?
Ozvěte se mi. Toto je moje specializace a mám systém, jak takové nájemce vybrat.