Kdy mohu vypovědět nájemci nájem?

Nejčastější mýtus je, že jako pronajímatel mohu nájemce z bytu vystěhovat s tříměsíční výpovědní lhůtou na základě takto napsané nájemní smlouvy.

Chyba.

Nájemní smlouvu nelze vypovědět ani na dobu určitou, ani na dobu neurčitou bez zákonného důvodu.

Důvody výpovědi a lhůty si nemůžete v nájemní smlouvě dohodnout podle vlastního uvážení, i kdyby vám ji nájemce podepsal. Zákonné důvody a lhůty pro ukončení jsou přísně upraveny občanským zákoníkem a k jakémukoli ujednání, které by zkracovalo práva nájemce, se podle § 2235 nepřihlíží.

Nájemce je zákonem chráněn jako slabší strana, jeho postavení nelze oslabit, ale jeho práva lze posílit. V překladu to znamená, že všechny výhody, které si jako pronajímatel napíšete do smlouvy – například možnost dát výpověď bez udání důvodu, zákaz domácích mazlíčků, kouření, trvalého bydliště, nevrácení jistoty s úroky – jsou neplatná a tedy nevymahatelná ujednání.

Na druhou stranu můžete práva nájemce v nájemní smlouvě posílit. Můžete mu umožnit ukončit nájem i z jiných než zákonných důvodů, můžete mu umožnit zkrátit výpovědní lhůtu, ale sobě taková privilegia dát nemůžete. Pokud si vzájemně rozumíte, nic vám nebrání uzavřít písemnou dohodu.

Jediné možné zákonné důvody výpovědi nájemce vycházejí převážně z jeho protiprávního chování a jsou následující, jak je popsáno v článku:

Máte problémy s pronájmem bytu? Nevíte, kde najít nejlepší nájemce a jak je vybrat a prověřit? Kontaktujte mě a rád vám se vším pomohu. Vím, jak na to.

NÁJEM NA DOBU URČITOU NEBO NEURČITOU MŮŽE PRONAJÍMATEL VYPOVĚDĚT z následujících důvodů:

• Nelze dát výpověď bez udání důvodu!
• Pronajímatel může ukončit nájem na dobu neurčitou ve tříměsíční výpovědní lhůtě podle § 2288, pokud
  • nájemce hrubě porušuje svou povinnost vyplývající z nájmu. NAPŘÍKLAD: nájemce podnajímá byt bez souhlasu pronajímatele (při pronájmu celého bytu) nebo bez jeho vědomí (při podnájmu části bytu, zbytek užívá),
    • Nájemce neoznámí zvýšení počtu osob v bytě,
    • V bytě žije více osob, než velikost bytu umožňuje,
    • Nájemce opakovaně zanedbává běžnou údržbu bytu,
    • Nájemce neoznámil pronajímateli nutnost neodkladných oprav,
    • Nájemce provedl stavební úpravy bytu bez souhlasu pronajímatele,
    • Nájemce nezaplatil část jistoty (tzv. kauce),
    • Nájemce neumožňuje pronajímateli kontrolu bytu,
    • Nájemce neumožnil pronajímateli provést opravy a údržbu bytu.
• pokud je nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný vůči pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo osobě, která žije v domě, kde se byt nachází, nebo vůči cizímu majetku v tomto domě,
• pokud má být byt vyklizen proto, že je z důvodu veřejného zájmu nutné s ním nebo s domem, v němž se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
• pokud existuje jiný obdobně závažný důvod k ukončení nájmu. Závažnost takového důvodu musí být podobná závažnosti výše uvedených důvodů, důvod musí být uveden ve smlouvě, pokud s ním nájemce nesouhlasí, může se obrátit na soud s žalobou na neplatnost výpovědi.
• Pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem podle § 2291, má pronajímatel právo ukončit nájem bez výpovědní lhůty a požadovat, aby nájemce byt odevzdal bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od ukončení nájmu.
  • Nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem zejména tehdy, pokud nezaplatil nájemné a náklady na služby po dobu alespoň tří měsíců,
  • pokud způsobí bytu nebo domu vážnou či neodstranitelnou škodu,
  • pokud jinak způsobuje pronajímateli či lidem v domě vážné škody nebo obtíže,
  • pokud byt užívá nezákonným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo dohodnuto.

NÁJEM NA DOBU NEURČITOU MŮŽE PRONAJÍMATEL VYPOVĚDĚT z těchto důvodů:

• byt má být užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem/manželkou, který/á hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod, nebo již bylo manželství rozvedeno,
• pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela/manželky v přímé linii nebo v linii vedlejší ve druhém stupni. Pokud pronajímatel dal takovou výpověď, ale byt tímto způsobem nevyužil do 1 měsíce od vyklizení nájemcem, musel by byt znovu pronajmout původnímu nájemci nebo mu nahradit škodu. Do této měsíční lhůty se nezapočítává doba nezbytných oprav, pokud byly zahájeny nejpozději do dvou týdnů po vyklizení bytu a řádně pokračovaly.

POZOR:

Pokud pronajímatel ve výpovědi neuvede, co považuje za zvlášť závažné nebo hrubé porušení povinnosti nájemce, nebo pokud nájemce před doručením výpovědi nevyzve k odstranění závadného chování či k nápravě protiprávního stavu v přiměřené lhůtě, k výpovědi se nepřihlíží.

JAK PODAT VÝPOVĚĎ, ABY BYLA PLATNÁ:

Musí být podána písemně a doručena druhé smluvní straně. Klasicky zašlete výpověď na adresu uvedenou ve smlouvě s dodejkou a doporučeně. Nic nezkazíte, pokud zašlete kopii také e-mailem nebo datovou schránkou. Může fungovat i fikce doručení či domněnka dle § 573, v takovém případě je vhodné přidat informaci do dopisu, vhodit do schránky a nevracet.

Můžete si nechat druhou stranu podepsat převzetí prohlášení/dokumentu nebo mít svědky, že dotyčný odmítl přijmout a podepsat. Osobně bych situaci klidně natočil na mobilní telefon.

Výpovědní lhůta začíná běžet od následujícího měsíce, přesněji od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé straně. Pokud tedy byla doručena v květnu, výpovědní lhůta začíná běžet od 1. června.

POZOR:

Abyste mohli jako pronajímatel ukončit nájemci nájem pro hrubé porušení smlouvy, musíte ho nejprve písemně vyzvat, aby své škodlivé chování ukončil, a informovat ho, že mu hrozí výpověď. Toto upozornění musí být dáno. Pokud ani po výzvě nepodnikne nápravu, nebo se jeho škodlivé chování opakuje, může následovat výpověď. Ve výpovědi, kterou mu předáte, musíte uvést důvod výpovědi. Například: Ačkoli jsem vás opakovaně vyzval dne X k ukončení škodlivého chování X, toto chování jste nenapravil / pokračoval jste v něm, z tohoto důvodu vám ve smyslu §xxxx občanského zákoníku vypovídám smlouvu uzavřenou dne X.

POZOR:

Platnost výpovědi ze strany pronajímatele je podmíněna tím, že je nájemce poučen o svém právu podat námitku proti výpovědi a požádat soud o přezkum její zákonnosti. Pokud tak pronajímatel neučiní, je výpověď nájmu bytu neplatná.

Bc. Jan Holický, MBA.

NEMÁTE ČAS STARAT SE O HLEDÁNÍ VHODNÝCH NÁJEMCŮ?

Kromě znalosti, kde a jak hledat ty nejlepší nájemce, také znám mnohé z typicky opomíjených úskalí této problematiky.
Chcete někoho, kdo v nájmu vydrží dlouhou dobu, s kým nebudete muset řešit provozní problémy, kdo bude platit včas a pravidelně, nebude byt ani jeho vybavení poškozovat, bude mít pojištění odpovědnosti za škodu, bude mít slušnou komunikaci a bude dodržovat základní pravidla společenského soužití?

Ozvěte se mi. Toto je moje specializace a mám systém, jak takové nájemce vybrat.