Neúročíte nájemníkům kauci? Riskujete.

K povinnosti pronajímatele vracet vybranou kauci na konci nájemníkům i s úroky je potřeba říct, že pokud v nájemní smlouvě chybně používáme oblíbenou formulaci, že kauce bude nájemníkům vrácena na konci pronájmu a nebude úročena anebo bude úročena úrokem 0,1%, pak riskujeme, že bude takové ujednání napadnuto naším nájemníkem jako neplatné.

Takový vychytralý nájemník se třeba po 5 letech nájmu rozmyslí, že po nás bude požadovat úroky okolo 7% a nám nezbyde, než mu je zaplatit. Kolik je 7% z takové celkem běžné kauce okolo 40.000 korun?

7% je 2.800 korun za rok, takže po 5 letech byste nájemníkovi mohli vracet se složeným úročením 56.102 Kč, což je o 16.102 Kč víc, než jste od něj na začátku nájmu vybrali.

Proč to tak je a lze se tomu vyhnout?

Je to tak proto, že dle definice je kauce odevzdaná majiteli bytu považována za půjčku. Majitel může s kaucí nakládat dle vlastního uvážení a může ji klidně využít jako aktivum a třeba ji investovat, kam bude chtít. Za tuto benevolenci, ale musí odvést úrok. Pokud si ovšem u „půjčky“ (nájemní smlouvy) nesjednáte výši úroků přímo do smlouvy, pak platí toto ustanovení:

§ 1802 „Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“

Protože žádný předpis neupravuje úroky u kauce, platí tedy aktuální výše úroků u úvěrů, které banky poskytují. To může být např. zmíněných 7% ale klidně i více, např. nezajištěné spotřebitelské úvěry mají klidně 15%, hypotéky třeba 6% v roce 2023, atd.

Jak se proti tomu bránit?

Máme možnost si výši úroků sjednat přímo do smlouvy, aby se později, třeba po 5 letech, nájemce nemohl vytasit s tím, že po nás bude nárokovat např. zmíněných 7%. Jenže má to jeden háček.

Výše ujednání úroků ve smlouvě má ale jeden háček:

Já obecně doporučuji kauci dát s úročením alespoň okolo 1%, což je dle mého názoru taková nejnižší obhajitelná výše úročení. V případě, že bude sjednané úročení nižší anebo nulové, vystavuje se majitel budoucí hrozbě, že v případě, že si nasadí do bytu nějakého rýpala, se kterým se dostane do sporu (většinou Češi spíš než cizinci), může tento člověk označit takové ujednání ve smlouvě za neplatné viz.: ustanovení § 2235 odst. 1 občanského zákoníku, které moudře praví, že k ustanovením v nájemní smlouvě, která by zkracovali nájemcova práva se nepřihlíží.

A následně může takový nájemník i soudně požadovat, aby mu kauce byla vrácena i s úroky odpovídající výši zákonné sazby, tedy „obvyklým úrokům požadovaným za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“. Viz výše. Takže jsme zase tam, kde jsme byli.

§ 2235

(1) Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

Výši úroků si tedy sice můžeme stanovit dohodou do nájemní smlouvy, ale ta se musí pohybovat v nějaké rozumné minimální výši, jinak by šlo o krácení práv nájemce a to obč. zákoník nedovoluje. K takovému ujednání by se pak nepřihlíželo.

Řešením tedy je: explicitně si do smlouvy stanovit výši úročení, které ale bude v rozumné míře, tzn. nikoliv úrok 0,1 nebo 0,01 % jak je běžně zvykem. Doporučuji alespoň 1 %.

Proč zrovna 1% ?

Dle mého názoru by oprávněný úrok mohl odpovídat třeba výši úročení na běžných, nebo spořících účtech. Odůvodněním je logická úvaha, že přesně tam kauci majitel většinou umístí a bude se mu tedy zhodnocovat tímto běžným úrokem.

Dle jiné logiky a blíže k výkladu zákona, kdy se výše úroků srovnává a odvíjí od výše úroku za úvěry poskytnuté bankou. Tak výše úroku u banky vždy závisí na několika faktorech, na časovém trvání půjčky, a na bonitě žadatele o úvěr. Vezmeme-li v úvahu, že běžný pronájem bude trvat v jednotkách let, budeme tedy u této alegorie vycházet z krátkodobých úvěrů a můžeme srovnávat např. s úrokem dluhopisů anebo hypoték s krátkodobou fixací. Konečnou odpověď na tuto otázku ale poskytne až judikatura. Až se někdo s někým někde rozsoudí, výsledek soudu nám napoví, jak se tato otázka bude do budoucna posuzovat.

Jo a na závěr ještě jedna informace, kauce už se nenazývá kauce, takové slovo občanský zákoník nezná. Dnes se kauce nazývá „jistota“. Pozor jistota není jistina, to si také často lidé pletou. Jistina je nesplacená čistá výše úvěru, ke které se přičítají úroky a poplatky. Jistota je to, co se dříve nazývalo „kauce“.

Mějte se fajn.

PROČ SPOLUPRACOVAT SE MNOU NA PRONÁJMECH?

Kromě toho, že vím, kde a jak hledat ty nejlepší nájemníky, také znám mnohá typicky opomíjená úskalí této problematiky. Nedaří se Vám pronajmout? Vím, kde bude problém. Zdaleka ne vždy musí být problém v ceně. Ozvěte se.