Nejrozšířenějším mýtem je, že nájemníka jako pronajímatel mohu vypovědět ze svého bytu v tří měsíční výpovědní lhůtě na základě takto sepsané nájemní smlouvy.

Omyl.

Ani smlouvu na dobu určitou, ani smlouvu na dobu neurčitou nemůžete nájemníkovi vypovědět bez zákonných důvodů vůbec.

Výpovědní důvody a lhůty si nelze sjednat do nájemní smlouvy dle vlastního uvážení, ani když Vám to nájemník ve smlouvě podepíše. Zákonné důvody a lhůty pro výpověď se striktně řídí občanským zákoníkem a k jakémukoliv ujednání, které by zkracovalo Nájemcova práva se podle § 2235 nepřihlíží.

Nájemník neboli nájemce je jako slabší strana zákonem chráněn, jeho stranu nelze oslabovat, ale můžete jeho práva posilovat. V překladu to znamená, že všechny výhody, které si jako pronajímatel napíšete do nájemní smlouvy, jako například možnost dát nájemníkovi výpověď bez udání důvodů, zakázat mu mazlíčky, kouření, trvalé bydliště, nevracet kauci s úroky, jsou ujednání neplatná a tudíž nevymahatelná.

Nájemníkovi naopak můžete jeho práva v nájemní smlouvě posilovat. Můžete mu umožnit výpověď i mimo zákonné důvody, můžete umožnit zkrátit výpovědní lhůtu, ale sobě takové privilegia dát nemůžete. V případě, že si oba rozumíte, Vám ale nic nebrání dohodnout se písemnou dohodou.

Jediné možné zákonné důvody pro výpověď nájemníka vycházejí většinou z prohřešků druhé smluvní strany a jsou to tyto důvody popsané v článku:

Tápete při pronájmu bytu? Nevíte kde najít ty nejlepší nájemníky a jak je vybírat a jak je prověřit? Obraťte se na mě a rád Vám se vším pomohu. Vím jak na to.

NÁJEM NA DOBU URČITOU I NEURČITOU LZE vypovědět ze strany PRONAJÍMATELE z následujících důvodů:

• Bez udání důvodů nelze vypovědět!
• Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době § 2288 v případě, že
  • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. NAPŘÍKLAD:
    • Nájemce dal byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele (při pronájmu celého bytu) nebo bez vědomí pronajímatele (při podnájmu části bytu, zbývající část nájemce užívá),
    • Nájemce neoznámí zvýšení počtu osob v nemovitosti,
    • V bytě žije více osob, než přísluší velikosti bytu,
    • Nájemce opakovaně zanedbává běžnou údržbu bytu,
    • Nájemce neoznámil pronajímateli potřebu okamžitých oprav,
    • Nájemce provedl stavební úpravy v bytě bez souhlasu pronajímatele,
    • Nájemce nezaplatil část jistoty (tzv. kauce),
    • Nájemce neumožňuje prohlídku bytu pronajímatelem,
    • Nájemce neumožnil opravy a údržbu bytu ze strany pronajímatele.

• je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
• má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
• je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Závažnost takového výpovědního důvodu musí být ale obdobná, jako závažnost výpovědních důvodů uvedených výše, důvod musí být uvedený ve smlouvě, pokud s tím nebude nájemník souhlasit, může se domáhat určení neplatnosti výpovědi u soudu.

• Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, § 2291 má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
  • Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
  • poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem
  • způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
  • užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

NÁJEM NA DOBU NEURČITOU LZE vypovědět ze strany PRONAJÍMATELE ještě navíc z těchto důvodů:

• má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno
• potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Pokud by pronajímatel dal takovou výpověď, ale byt nevyužil tímto způsobem do 1 měsíce od jeho vyklizení nájemcem, pak by musel nájemci byt znovu pronajmout, nebo mu nahradit škodu. Do lhůty jednoho měsíce nebude započítána doba, po kterou budou probíhat potřebné úpravy bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

POZOR:

Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné, nebo hrubé porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

JAK PODAT VÝPOVĚĎ, ABY BYLA PLATNÁ:

Musí být podána písemně a musí být doručena druhé smluvní straně. Klasicky výpověď zašlete na adresu uvedenou ve smlouvě s dodejkou a doporučeně. Nic nezkazíte, pošlete-li ještě kopii emailem, případně datovou schránkou. Může samozřejmě zafungovat i fikce doručení anebo § 573 domněnka doby dojití, v takovém případě se doporučuje připsat na dopis informaci, vložit do schránky a nevracet.

Můžete si také nechat podepsat převzetí výpovědi/písemnosti druhou stranou anebo mít svědky, že si dotyčný nebyl ochoten výpověď převzít a podepsat, já osobně bych si klidně situaci natočil na mobil.

Výpovědní lhůta začíná běžet až od následujícího měsíce, respektive od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé straně. Tedy pokud byla doručena v květnu, tak výpovědní doba začíná běžet od 1. června.

POZOR:

Abyste mohli jako pronajímatele dát výpověď nájemci z důvodu hrubého porušení smlouvy, musíte nejprve nájemce písemně vyzvat, aby zanechal svého škodlivého chování a musíte ho informovat, že mu hrozí výpověď. Toto varování musí nastat. Pokud neučiní patřičné kroky ani po vyzvání, anebo pokud se bude jeho škodlivé jednání opakovat, může následovat výpověď. V doručené výpovědi musíte uvést důvod výpověďi. Např.: Přestože jsem Vás dne X opakovaně vyzýval, abyste zanechal škodlivého jednání X, toto jednání jste nenapravil / nadále jste ho opakoval, z toho důvodu, v souvislosti s §xxxx  obč. zákoníku, vypovídám nájemní smlouvu ze dne X.

POZOR:

Podmínkou platnosti výpovědi, kterou podá pronajímatel, poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jestliže tak pronajímatel neučiní, je výpověď z nájmu bytu neplatná.